【案情介绍】

2011年4月，江某与张某签订购房合同，约定江某购买张某名下两居室房产一套，房屋总价人民币108万元，江某应于签约当日给付定金2万元，于房屋评估报告下发后3个工作日内支付首期款33万元，其余购房款73万元由江某申请贷款支付，贷款期限不晚于2010年5月31日。合同签订后，江某依约支付了购房定金和首期款，但未能成功申请贷款，遂于2010年6月25日电话通知张某，决定另行筹措资金改由现金形式支付，张某表示同意。2010年7月13日，江某通知张某办理收款、过户事宜。但张某却以江某延期付款已经违约在先为由，要求解除合同。双方发生争议，张某要求解除合同并追究违约责任，江某则要求继续履行，遂诉至法院。

【法律分析】

本案双方争议焦点是卖方行使法定单方解除权的条件是否成就。

就本案而言，张某认为江某迟延履行付款义务，但是合同未约定在此情况下张某拥有合同解除权；故张某只能依据《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定行使法定单方解除权。

该条规定的单方解除权必须满足以下条件：1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务；3、经另一方催告；4、迟延履行的一方在对方催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告后，并不立即享有解除合同的权利，而应当在催告后，经过一段合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间履行其主要义务。

在满足上述行使解除权的条件后，张某还要依据《合同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。

本案中，鉴于张某在双方变更付款方式后，并未明确向江某催要欠款抑或给江某合理的时间履行付款义务，不符合《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定的单方解除权的条件，故张某不享有合同解除权。

通过上述分析不难看出，合同法立法目的是维护交易的安全与稳定，合同解除的条件十分严格。在无约定的情形下，适用法定解除权限制颇多，程序也较为严格。为了掌握主动性，双方最好在缔约时明确约定单方解除合同的条件和程序，或者在对方违约时积极协商达成解除协议，万不可随意主张解除合同，否则可能构成违约，造成己方损失。

【判决结果】

法院经过审理认为： 1、江某因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于2010年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。但张某据此要求解除合同并无合同与法律依据。2、张某请求单方解除房屋买卖合同，不符合《合同法》第九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。

判决结果为：1、双方应当继续履行房屋买卖合同。江某于判决书送达之日起五日内，向张某支付购房款73万元，张某应配合江某办理房屋过户手续。 2、江某向张某支付违约金5000元。