逾期办理小产证是开发商最常见的违约情形。承担逾期办理产证违约责任也是开发商最大的法律风险，因此在开发商提供的购房合同中，往往对逾期办理产证的违约责任约定得简单和轻微，比如逾期办理小产证开发商仅仅承担买受人已付房款的0.1%的违约责任。相比之下，如果买受人逾期付款则可能要承担未付款20%的违约金以及开发商因此享有单方解除权，权利义务明显不对等。但是当开发商出现违约时，也往往会同时面对众多业主，此时如果广大业主能够团结一致，也能够有效制约开发商的违约行为。

【案情介绍】
2004年7月19日，杨先生和某开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了该开发商一套商品房。合同生效后，杨先生付清了该商品房的全部钱款，开发商也按照约定将商品房交付给了杨先生使用。
 
开发商逾期办理小产证违约责任，双方约定：
如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用后730天内取得房地产权属证书的，出卖人应当按照已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。（0.1%的违约金微乎其微，对开发商明显不具有约束力）
 
730天后，开发商未能办理出杨先生的产权证。2007年10月17日，双方经协商后签订了《调解协议书》，此时对办理小产证的违约责任进行了严格约定。
补充协议内容：
开发商应当于2008年10月30日前办理出商品房的《房地产权证》，若逾期则开发商按照杨先生已付房款的3%一次性支付违约金。若2009年4月30日前仍未办理出产权证的，开发商按照已付房款的5%一次性支付违约金。2009年4月30日后仍未办理出产权证的，逾期每月按已付房款的1%承担违约责任，并以月结方式支付。（该协议是在众多业主和开发商谈判的情形下签订的）www.zhangleilvshi.cn
 
2009年10月，开发商仍未办理出该商品房的小产证，杨先生起诉到法庭要求承担逾期违约金，包括总房价的3%、5%和6个月的1%，共计14%，24万元。（若实现，房价将大打折扣）
 
而开发商则抗辩称，该违约金计算过高，要求按照原来的《商品房买卖合同》的约定计算。
 
【案件思考】
1、协议变更了违约金计算方法，应当按照哪一个计算违约金？

2、如何调整违约金与实际损失，法庭如何安排举证责任？
 
【法庭判决】
法庭经过审理后认为，杨先生和开发商签订的《商品房买卖合同》以及《调解协议书》合法有效，双方应当按照两份合同履行各自的义务。开发商未能够按照合同约定的期限办理出房地产权证，构成违约，应当承担违约责任。
并且该《调解协议书》是双方自愿重新签订的，约定的内容没有违反法律规定，合法有效，开发商应当按照该协议书承担违约责任。对于开发商要求按照原合同计算违约金的抗辩，没有理由不予支持。www.zhangleilvshi.cn
关于调整违约金的问题，开发商并无举证充分证实《调解协议书》约定的违约金过分高于杨先生的损失，因此要求调整违约金的依据不充分，法庭不予支持。
 
【法理延伸】
律师认为，购房合同并不单指杨先生和开发商签订的《商品房买卖合同》，还包括在合同履行过程中，双方签订的变更、补充等文件。该案中的《调解协议书》变更了原来开发商的违约责任，也符合《合同法》“当事人协商一致，可以变更合同”的法律规定，合法有效，开发商应当按照后来达成的违约责任条款承担违约责任。
而关于违约金与实际损失的问题，根据民事诉讼法谁主张谁举证的证据规则，开发商应当举证证明逾期办理小产证这一违约行为给杨先生造成的损失是多少，违约金高出损失又是多少，否则只能承担举证不能的法律后果。