购房者购买住宅图的就是清净、舒适。如果有小区居民将住宅用于开办饭馆、发廊等商业用途，其他居民的生活必然受到影响。《物权法》及其司法解释赋予了利害关系人一票否决住宅改为商用的权利，利害关系人可以起诉到法院，要求恢复原状、排除妨害。不仅如此，将住宅改为商用还有可能违反商品房买卖合同的特别约定，可能要承担高额违约金责任。如果购买类似商住两用房，则一定要查明房屋产权、房屋用途、土地性质等，并谨慎设计合同条款，防止开发商违约。

【案例分析】
2006年8月2日，杨先生和某开发商签订了《商品房买卖合同》，约定杨先生购买该开发商某号底层101室房屋，后杨先生按照约定支付了全部房款。
 
双方明确约定房屋用途：
双方在合同第十八条约定：“买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。……此房屋不能作为经营使用，否则出卖人有权恢复原状、并由买受人承担总房款30%的违约金。”
 
杨先生将底层用于经营：
杨先生取得房屋后，将房屋出租给案外人开办中西医门诊部，并领取了以该房屋为经营场所的营业执照。（行政机关已经认可）
 
并且杨先生一直按照商住房标准向物业公司交付水电气和物业管理费用。（物业公司似乎已经认可居改商的事实）
 
开发商提起诉讼：
开发商后按照合同约定向法院提起诉讼，要求：1、杨先生恢复所购房屋的住宅用途；2、杨先生支付开发商违约金，总房价的30%。（违约金数额巨大）
 
而杨先生则抗辩称购房时，开发商承诺该房屋可以作为住宅也可以做经营使用。（商住两用房？）
 
【案件思考】
工商部门已经颁发营业执照，物业部门也事实认可住宅改成商业用房，杨先生是否还应但承担购房合同的违约责任？
 
【法庭判决】
法庭经过审理后认为，双方签订的买卖合同真实有效，该合同明确约定了该房屋仅能作为住宅，不能作为经营使用。杨先生虽然抗辩开发商承诺可以将该房屋用作商用，但未提交证据，故其抗辩理由不成立（证据是关键，后悔当时不形成书面文件）。
 
开发商按照合同约定要求杨先生恢复原房屋用途的诉讼请求成立，予以支持。而违约金则属约定过高，应当予以酌情减少。遂判决杨先生将该房屋恢复住宅用途，并支付违约金4万元。
 
【法理延伸】
律师认为，住宅改为商用涉及到三方面的法律关系，一是工商部门的行政法律关系，二是与其他业主的相邻法律关系，三是与开发商的商品房买卖合同关系。多数的住改商纠纷属于第二种情形。
 
根据《物权法》第七十七条的规定“业主将住宅改为经营用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”有利害关系的业主可以起诉到法院要求恢复原状，并且这种同意应当是经全体业主的同意，任何一个业主均有一票否决权。
 
而本案中虽然工商部门颁发了以该房屋为营业场所的营业执照，但这种行政行为仅仅是行政法律关系，和本案之诉是独立的两种法律关系。双方既然已经在合同中约定了房屋用途的特别条款，就应当遵守；颁发营业执照不能免除杨先生的合同义务。因此法院判决支持开发商的诉讼请求是符合法律规定和合同约定的。