不论是用自有资金支付购房款，还是用银行贷款支付购房款，支付购房款始终是买受人的义务。因此无论是自有资金现金流断裂，还是银行贷款未通过审批，总之不能支付房款都算是买受人违约。对于此点，买受人应当有足够清醒的认识。售楼员向买受人推销楼盘，有时会做出诸如“八成贷款没有问题”这种承诺，买受人听后欣然签订认购书或者买卖合同。一旦银行贷款审批不下来，开发商翻脸比翻书快，追究买受人的违约责任。买受人要注意了，付款是自己义务，贷款是自己的义务，并且开发商不是银行，开发商承诺了也做不到一定能办下贷款。

【案情介绍】
2007年11月29日，杨先生和某开发商签订了《某商品房认购书》，认购该开发商已经领取预售许可证的商品房一套。
 
售楼小姐的承诺
在签订合同时，售楼小姐口头向杨先生承诺可以为其办理八成的银行按揭贷款，如果不能办理，则开发商全额退还房款。（没有书面文件）杨先生听后，和开发商签订了该《认购书》。合同约定，杨先生采取商业银行按揭贷款方式支付购房款，贷款额度以银行最终批复为准。

定金罚则
该合同约定，杨先生交付定金两万元，作为签订《商品房买卖合同》的担保。（如果杨先生不来签正式的买卖合同，开发商可以没收两万元）开发商也出具了该定金的收款收据。
 
始料不及，贷款未获批准
合同签订后，杨先生依照约定支付了定金两万元。但过后几天售楼人员却告知杨先生，他的情况不能按揭贷款达到八成。杨先生因此无能力购买该房屋，于是起诉到法院，要求解除和开发商签订的《认购书》，要求开发商返还定金两万元。
 
【案件思考】
1、杨先生不能按照合同约定支付全部房款，合同是否应当解除？

2、因为轻信售楼小姐的承诺，导致贷款不成，能否退还定金？
 
【法庭判决】
法庭经过审理后认为，杨先生和开发商签订的《认购书》并不具备商品房买卖合同的全部内容，并且双方约定了杨先生向开发商支付两万元的定金作为签订买卖合同的担保，因此该认购书是签订商品房买卖合同的预约合同。（预约和本约的法律关系）
 
因法律不能强制当事人签订买卖合同，而杨先生又提出解除该认购书，因此判决该《认购书》的目的已经无法实现，应当予以解除。（合同法九十四条）
 
杨先生对于未能签订商品房买卖合同存有过错，且未能就售楼人员的承诺提供证据予以证明，因此杨先生要求返还定金两万元的诉讼请求，不予支持。（败在证据）
 
【法理延伸】
律师认为，认购书中的定金罚则约束的是买受人应当在认购书中约定的期限内和以约定的条件和开发商签订买卖合同。如果买受人因为己方的过错未能和开发商签订买卖合同，则开发商可以没收该定金。

当然，如果双方对于不能签订买卖合同均没有过错，则定金罚不适用。本案中，杨先生轻信了售楼小姐的承诺，并没有要求售楼小姐出具书面文件，因此在法庭上就要承担举证不能的不利后果。杨先生可以事前向银行咨询贷款事宜，并不一定非要通过开发商才能办理按揭贷款，同时在签订认购书时采取录音，证人作证等方式，就可以避免举证不能的风险。