商品房交付是开发商的主要合同义务，也是商品房买卖纠纷的主要焦点之一。开发商交房可能存在着主体结构不合格、功能缺陷和表面瑕疵三个层次质量问题，但买受人不是发现这三类瑕疵就都可以拒绝收楼。开发商交付的房屋符合法定的交房条件，购房者可以拒绝收楼；如果是轻微瑕疵，则不应当拒绝收楼，否则要面临房屋风险转移和违约责任。张雷律师还认为，收楼并不等同于免除开发商的瑕疵担保责任，也不意味着放弃追究开发商的违约责任，收楼在证据层面恰恰是举证的有利方式。本文试分析商品房交付的法定交付条件和约定交付条件。
法定的交付条件
法定交付条件：《合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”（质量问题必须达到不能实现合同目的的程度）源于该条款，另有行政法规、地方性法规、部门规章等位阶较低的法律作出了细致性的规定。适用该条款应当严格界定拒绝收楼的理由是“不能实现合同目的”这一客观标准，买受人以细微瑕疵为理由，主观感觉不满意就拒绝收楼不符合该条款本意，要承担相应的不利法律责任。
法定交付条件按照法律的位阶高低可以区分为法律、行政法规的交付条件和地方性法规、行政规章的交付条件。同时根据《合同法》解释一的规定，只有法律、行政法规才能确认合同效力，当当事人约定的交付条件违背或者低于法律、行政法规的交付条件，应当认定约定条款无效，应当以法律、行政法规规定的交付条件为准。而当当事人的约定与地方性法规、行政规章的交付条件相违背时，应当以当事人的约定为准。上海地区，示范文本的《上海市商品房预售合同》对交付条件约定的较为详细。
约定的交付条件
《上海市商品房预售合同》第十条约定“该房屋的交付必须符合下列第___种方案所列条件：壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；甲方对该房屋设定的抵押已经注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金……”
第十三条约定“……在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为某某用房，甲方应向乙方提供《质量保证书》和《使用说明书》。同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。”
据此相互呼应条款的束缚，开发商应当在交房时提供大产证（或有）、抵押注销证明文件、物业维修基金缴纳凭证、《住宅交付使用许可证》（或有）、《质量保证书》、《使用说明书》、实测面积报告等系列文件。如果不能提供该些文件，则买受人当然有权拒绝接受房屋。此种拒绝是因开发商违约而正当拒绝，买受人可以因此追究开发商逾期交房、不履行协助义务的违约责任，具体方式可以是要求提供交房文件，承担逾期交房违约金责任，或赔偿损害赔偿金。 |
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