日前，家住汉口后湖的刘女士给记者打来电话，称儿子明年要上小学了，正好刘女士的父亲在黄孝河路有套房子，为了让孙子能上育才小学，父亲打算将这套房子过户给她，这样就可以把刘女士一家的户口迁到育才小学的范围内。

 

　　据了解，每年各区教育局都会对本辖区内有户籍的适龄儿童逐一登记造册，依据登记名册确定发放《入学通知书》。各区一般会在每年6月，对每一所实施义务教育的公办学校按照相对就近的原则划定服务范围，并向社会公示。

 

　　刘女士父亲的房子是一套房龄10多年、面积130平米的房子，初步估价约为85万（用于计税的评估价一般会低于市场成交价）。

 

　　可刘女士一打听，有点糊涂了：有人说直系亲属过户办赠与可以免缴税；也有人说办买卖过户是一样的；甚至还有人说中国现在不收遗产税，最好等到以后以继承方式过户，“到底哪种方式最划算呢？”

 

　　针对刘女士的疑问，记者请来了武汉市房地产交易管理中心交易负责人做了一番分析。

 

　　一般亲属间转让房屋，会习惯性地选择赠与的方式，而且2009年新的税费方式执行以后，直系亲属赠与房屋确实有部分免税政策。　

 

　　一般来说，住宅房产赠与需缴纳2.5元/平米的手续费，0.05%的交易印花税、总价1%的个人所得税，5.8%的营业税，4%的契税，80元的房屋登记费，证照印花税和工本费合计15元/本。如果房产的土地性质是划拨用地的，还需缴纳土地收益金。土地登记费33元/套，交易评估费为评估价的0.3%，测绘费为每平米1.36元。

 

　　不过，由于刘爹爹的房子是属于直系亲属（配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）之间赠与，可免征个人所得税，而且这套房子办证已满5年，免征营业税，也不需要交土地收益金，但办理时须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书，即房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”。

 

　　因此，如果是办赠与过户的话，需缴纳的费用就是：

 

　　手续费2.5×130=325元

 

　　印花税850000×0.05%=425元

 

　　契税850000×4%=34000元

 

　　评估费850000×0.3%=2550元

 

　　测绘费130×1.36=176.8元

 

　　土地登记费33元

 

　　房屋登记费、证照印花税和工本费95元

 

　　在办理用时上，除去办理公证的时间，房产部门收件后的办证时限是10个工作日，加上休息日，大约为两周。

 

　　如果是正常交易，就一定会贵一些吗？

 

　　个人办理私有房产买卖，收取的税费包括5元/平米的交易手续费，0.05%的交易印花税，1%的个人所得税，5.8%的营业税，1%~4%不等的契税，房屋登记费和证照印花税、工本费合计95元。

 

　　不过，根据政策，转让个人自用2年以上，并且是家庭惟一生活用房的，免征个人所得税；个人卖出超过5年的普通住房的，免征营业税。2008年11月1日后转让的，免征印花税。由于这套房子总价100万以下，面积在140平米以下，单价也没有超过7000元，所以按1.5%征收契税。

 

　　所以，这套房子如按普通房产交易算，所需费用为：

 

　　手续费 5×130=650元

 

　　契税 850000×1.5%=12750元

 

　　登记费和证照印花税、工本费 95元

 

　　评估费 850000×0.3%=2550元

 

　　测绘费 130×1.36=176.8元

 

　　土地登记费 33元

 

　　交易手续是房产部门最常见、数量最大的业务之一，所以流程、人员都是最多的，因此收件后办证时限只要5个工作日，即一周后可拿到新的房产证。　

 

　　当然，还有一种就是房子暂不过户，最后以继承方式取得产权，收费标准为交易手续费2.5元/平米，交易印花税0.05%，房屋登记费80元每套，证照印花税和工本费15元每本。2008年11月1日后转让的，免征印花税。

 

　　所以这种方式最省钱，具体如下：

 

　　交易手续费 2.5×130=325元

 

　　登记费等其他费用 95元

 

　　合计：420元。

 

　　这种方式虽省钱，但在刘爹爹生前是无法实现的，而且也解决不了明年的上学问题。

 

　　此外，这类业务平时办理量很少，办理也需要10个工作日。

 

　　【综合评估】

 

　　最适合刘女士的还是直接办理交易过户，费用可节约2万多元。在赠与和买卖交易这两种过户方式中，产生巨大差别的原因就是契税税率不同：赠与的契税不论是住宅还是非住宅，一律按总价的4%征收；而交易契税则只有别墅才按4%收，非普通住宅按3%收，普通住宅只收1.5%，而90平米以下的更是低至1%。

 

　　据介绍，因是无偿意外所得，所以赠与的税率比较高，其中非直系亲属的赠与，还要按20%缴纳个人所得税。

 

　　不过，如果交易的房产不满5年，普通住宅要按买卖差价征收5.8%的营业税，这样一来两者就没有太大差距了。

 

　　【另辟蹊径】

 

　　除此之外，还有没有其他的解决办法？

 

　　如果刘爹爹还想有一套自己的房子，又想解决外孙的上学问题，还可以用产权交换的方式。刘女士在后湖的房子120平米，评估价约66万元。交易手续费5元/平米，交易印花税免征，个人所得税1%，营业税5.8%，契税按1%~4%征收，房屋登记费、证照印花税、工本费一共95元。以上费用除契税外，其他都必须按双份缴纳。

 

　　如此，计算如下：

 

　　交易手续费 5×（120+130）=1250元

 

　　交易印花税免征

 

　　个人所得税免征（交换个人自用2年以上且是家庭惟一生活用房的免征个人所得税）

 

　　营业税免征（自2010年1月1日起，个人将购买超过5年的普通住宅对外交换的，免征营业税）

 

　　契税（850000-660000）×1.5%=2850元（交换房屋的，按双方核定评估价值的差额部分征收契税，普通住房按1.5%征收）

 

　　评估费（660000+850000）×0.3%=4530元

 

　　测绘费（120+130）×1.36=340元

 

　　土地登记费33×2=66元

 

　　房屋登记费、证照印花税、工本费95×2=190元

 

　　合计：9226元

 

　　这类交换登记原多见于公房使用权的交换，是为各单位职工因工作变动或上学而设置的，随着商品房成为社会主流，这类交换登记已经很少见了，办理的时限也是10个工作日。

 

　　等到刘爹爹百年之后，再对后湖的房子进行过户，这样从目前的政策和房价来看，费用是最省的，但那时房价和政策又会发生什么样的变化，就无法预知了。

 

　　需要说明的是，如果刘女士现在住的房子还有房贷没还完，那么她必须先把房贷提前还清，才能进行产权交换。