【案情简介】 2006年上海XX房地产开发商与XXX签订《商品房买卖合同》，2007年4月交房后，小业主发现房屋客厅某堵墙出现质量问题，墙体渗水严重，导致大面积霉变、起泡。期间，曾向物业公司报修四次，但一直未能彻底修复。遂小业主针对上述质量问题，要求物业公司尽快给予彻底修复，并提出四项赔偿。分别是： 1.从交房至今，因未实际入住，主张退还已缴纳的物业管理费。 2.由于房屋质量存在问题，小业主迟迟无法将房屋对外出租，主张按与该楼盘相近单元的房屋租赁价，赔偿其租金损失。 3.由于房屋已多次维修仍未得到彻底解决，有理由认为该房屋已不可能恢复原有的质量和使用功能，因此，要求给予补偿。 4.该房屋作为婚房，现因房屋质量问题无法入住，导致婚期一再拖延，给其本人及双方家庭带来巨大的伤害，故主张精神损害赔偿。

【律师评析】对于商品房出现质量问题应如何处理问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条、第十三条中有所规定。第十二条规定，房屋主体结构质量不合格的，买受人可以解除合同和赔偿损失。第十三条规定了房屋出现质量瑕疵，严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同和赔偿损失；但对于普通的房屋质量瑕疵，在保修期内，出卖人仅承担修复责任，这被称为“出卖人的瑕疵担保义务。对于房屋质量瑕疵，又可以分成两类：第一，对比较明显的质量瑕疵（经验收即可发现的）——买受人应在接收房屋时，对其质量进行必要的检验，这是买受人必须行使的注意义务。买受人应在房屋接收时提出，否则，除双方另有约定外，出卖人可以不负责任，由买受人自行承担维修费用。第二，对于隐蔽质量瑕疵（经专门鉴定或房屋使用过程中才能发现的），买受人一经发现应及时提出，出卖人应承担维修责任或适当减少房价款。以上是笔者对于商品房质量问题该如何处理，所做的简要说明。现回到本案，针对小业主提出的四点索赔，和大家逐一进行探讨：首先，本案可以明确的是，系争房屋仅是客厅内某墙体出现渗漏，若小业主以此向开发商进行索赔，其必须先行委托专业的房屋鉴定机构对该房屋室内渗水及墙体裂缝原因申请鉴定。由鉴定机构来判断该等质量问题是否已严重影响到正常居住？维修费用大约多少？否则，小业主无权以此向开发商进行质量索赔。其次，对于返还物业管理费问题，笔者认为，小业主向物业管理公司的主张是无法成立的。因为，现在纠纷的症结在于房屋质量，这是存在于小业主与开发商间的商品房买卖合同法律关系中；而物业费的问题又是存在于小业主与物业公司所签订的物业管理合同中有待解决的事项。这是两个不同的法律关系，不能混为一谈。物业管理费最初的交付时间一般为房屋交付之日，假使物业公司已依约提供了相应的物业管理服务的，那无论小业主是否已实际入住，都应履行交纳物业费的义务。再次，对于主张的租金损失，笔者认为，租金损失是一种可得利益损失，对此，小业主应提供充分的证据来证明确实因房屋出现质量问题以致其发生租金损失这种客观情况的存在。这类证据包括小业主向法院提供的系争房屋的《租赁合同》，该合同应有明确的租金金额、合同履行期限。此外，小业主还需提供相应的证据证明确因房屋质量问题，双方已解除了《租赁合同》。实务中，小业主仅以同一区位的租金作为认定其租金损失的标准，是无法作为认定损失的直接证据，法院也不会支持。最后，对于该案中最后两项索赔理由。小业主试图以房屋已维修四次仍未彻底修复为由，臆断房屋已不能恢复原有状态和使用功能，以此来主张补偿，这是无法成立的。因为既主张房屋维修又要求减少房价款，实属重复主张，这两类利益是不能兼得的。至于最后提出的精神损害赔偿，笔者认为，通常情况下只有人格权利受到非法侵害时，才能进行精神损害赔偿。本案中并无侵权行为的存在。